So rechnen wir

Methodik

Flurwert leitet je Flurstück eine Verkehrswert-Indikation aus amtlichen Daten ab — nach dem Grundgedanken des Vergleichswertverfahrens (ImmoWertV): der amtliche Bodenrichtwert der zuständigen Bodenrichtwertzone, korrigiert um die tatsächliche Bodengüte (Ackerzahl) des konkreten Flurstücks. Der gesamte Rechenweg ist unten offengelegt, deterministisch und je Bewertung als Protokoll gespeichert — damit ihn jeder Gutachter Schritt für Schritt nachprüfen kann.

Wichtige Einordnung. Das Ergebnis ist eine Bewertungs-Indikation zur Orientierung und Ersteinschätzung (z. B. Beleihungs-Indikation, Portfolio-Monitoring) — kein Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB und ersetzt kein Sachverständigengutachten.

Der Rechenweg auf einen Blick

Basis-Vergleichswert= Bodenrichtwert (€/m²) × Fläche (m²)Korrekturfaktor= Ist-Ackerzahl ÷ Referenz-Ackerzahl (begrenzt 0,5 … 1,5)Verkehrswert= Basis-Vergleichswert × KorrekturfaktorBeleihungswert= Verkehrswert × (1 − Sicherheitsabschlag 10 %)

Modellversion v1.0-vergleichswert. Jede der vier Zeilen entspricht 1:1 einem Schritt im gespeicherten Rechenweg-Protokoll (siehe Abschnitt 8). Dieser Rechenweg gilt für landwirtschaftlicheFlächen; für Bauland und Wald gelten eigene Verfahren (siehe nächster Abschnitt).

Verfahrenswahl nach tatsächlicher Nutzung

Flurwert bestimmt zuerst aus der amtlichen ALKIS-„tatsächlichen Nutzung", was eine Fläche tatsächlich ist, und wählt dann das passende Verfahren. So bekommt Ackerland keinen Baulandpreis und umgekehrt — und nicht marktgängige Flächen (Straße, Gewässer) bekommen gar keinen Wert.

Tatsächliche Nutzung	Verfahren	Formel
Landwirtschaft	Vergleichswert × Ackerzahl	BRW × Fläche × Ackerzahl-Korrektur (Abschnitte 1–8)
Bauland (Siedlung)	Bauland-Indikation	Bauland-BRW × Fläche
Wald	Waldboden-Indikation	Wald-BRW × Fläche (nur Bodenwert, ohne Bestand/Holzvorrat)
Verkehr / Gewässer / Sonstige	nicht marktgängig	keine Bewertung

Ist eine Fläche amtlich falsch oder (noch) nicht klassifiziert, lässt sich die Nutzung — und die Ackerzahl — in der Detailansicht manuell korrigieren; die Korrektur gilt nur für das eigene Portfolio, die amtlichen Daten bleiben unberührt. Die folgenden Abschnitte beschreiben das landwirtschaftliche Verfahren im Detail; Bauland und Wald nutzen den jeweiligen Bodenrichtwert direkt × Fläche (Konfidenz entsprechend konservativer, da ohne Detaillage bzw. ohne Bestandswert).

1 · Datengrundlage

BORIS — Bodenrichtwerte

Amtliche Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse (§196 BauGB), flächendeckend in Bodenrichtwertzonen mit einheitlichem Wert in €/m², je Stichtag. Wir übernehmen landwirtschaftliche Zonen (Acker/Grünland, inkl. Historie) sowie baureifes Land und Waldboden — je nach tatsächlicher Nutzung wird die passende Zone gewählt.

ALKIS — Flurstücke & Bodenschätzung

Amtliche Flurstücksgeometrien (Gemarkung/Flur/Nummer, amtliche Fläche) und die Bodenschätzung (Reichsbodenschätzung) der Landesvermessung: Ackerzahlbzw. Grünlandgrundzahl, Bodenart und Klimastufe — je Flurstück über den repräsentativen Punkt zugeordnet.

Was ist die Ackerzahl? Die Acker-/Grünlandzahl der amtlichen Bodenschätzung bewertet die natürliche Ertragsfähigkeit eines Bodens auf einer Skala von rund 0 bis 100 (100 = bester Boden). Sie ist der etablierte Standard-Indikator für die landwirtschaftliche Bodengüte und damit der sachlich richtige Hebel, um den zonenweiten Bodenrichtwert auf das einzelne Flurstück herunterzubrechen.

2 · Zuordnung Flurstück → Bodenrichtwertzone

Für ein Flurstück wird die einschlägige landwirtschaftliche Bodenrichtwertzone geometrischbestimmt: Der repräsentative Punkt der Flurstücksfläche (garantiert innerhalb des Polygons) muss in der Zone liegen. Alle Geometrien werden im amtlichen Bezugssystem EPSG:25832 (ETRS89/UTM 32N) geführt.

Zone = landwirtschaftliche BORIS-Zone, in der ST_PointOnSurface(Flurstück) liegt;
Nutzung „Acker" bevorzugt, dann neuester Stichtag.

Liegt keine landwirtschaftliche Zone am Flurstück (z. B. unbeschätzte Region), wird keineBewertung erzwungen — das Flurstück wird transparent als „keine Zone" gekennzeichnet.

3 · Referenz-Ackerzahl der Zone

Der Bodenrichtwert einer Zone gilt für eine typische Bodengüte dieser Zone. Um das einzelne Flurstück relativ dazu zu bewerten, brauchen wir diese Referenz-Ackerzahl. Sie wird in dieser Reihenfolge bestimmt:

Amtliche Referenz (Vorrang): Wo der Gutachterausschuss die Bezugs-Ackerzahl der Zone maschinenlesbar mitliefert, wird genau dieser Wert verwendet.
Daten-Median (Fallback): Andernfalls bilden wir den Median der ALKIS-Ackerzahlen aller Flurstücke innerhalb der Zone (statistischer 50-%-Wert). Das verankert die Referenz in den tatsächlich gemessenen Bodengüten der Zone statt in einer Annahme; die Stichprobengröße fließt in die Konfidenz ein.

Der Median ist robust gegen Ausreißer (anders als der Mittelwert) und damit eine konservative, gut begründbare Referenz.

4 · Rechenweg im Detail

Basis-Vergleichswert

Bodenrichtwert der Zone (€/m²) × amtliche Fläche des Flurstücks (m²).

Basis = BRW × Fläche

Ackerzahl-Korrekturfaktor

Verhältnis der tatsächlichen Ackerzahl des Flurstücks zur Referenz-Ackerzahl der Zone. Der Faktor wird auf den Bereich 0,5 bis 1,5 begrenzt („geklemmt"), damit einzelne extreme oder fehlerhafte Ackerzahlen den Wert nicht um mehr als ±50 % verzerren. Fehlt die Ackerzahl oder die Referenz, ist der Faktor 1,0 (neutral) — der reine Zonenwert.

Faktor = klemme( Ist-Ackerzahl ÷ Referenz-Ackerzahl , 0,5 … 1,5 )

Verkehrswert-Indikation

Basis-Vergleichswert × Korrekturfaktor.

Verkehrswert = Basis × Faktor

Beleihungswert-Indikation

Verkehrswert abzüglich eines pauschalen Sicherheitsabschlags von 10 % (vorsichtige Wertuntergrenze für Beleihungszwecke; der Abschlag ist je Bewertung als Parameter dokumentiert).

Beleihungswert = Verkehrswert × (1 − 0,10)

5 · Konfidenz

Jede Bewertung trägt eine deterministische Konfidenz zwischen 0,30 und 0,95, die offenlegt, wie gut die Eingangsdaten die Indikation stützen. Sie wird additiv aus festen Beiträgen gebildet:

Komponente	Beitrag
Grundwert (Bodenrichtwert immer vorhanden)	+0,55
Tatsächliche Ackerzahl des Flurstücks bekannt	+0,25
Referenz-Ackerzahl der Zone bestimmbar	+0,10
Belastbare Stichprobe (≥ 50 Flurstücke hinter dem Median)	+0,05
Korrekturfaktor wurde geklemmt (Bodengüte weit vom Zonentyp)	−0,15
Ergebnis (begrenzt auf 0,30 … 0,95)	Σ

6 · Beispielrechnung (echtes Flurstück)

Flurstück in Dinklage, Flur 29, Nr. 71/7 — 85,59 ha, Ackerzahl 37, Zone „Dinklage" (Bodenrichtwert 13,00 €/m², Referenz-Ackerzahl = Zonen-Median 34, Stichprobe 1.781 Flurstücke):

Schritt	Rechnung	Ergebnis
Basis-Vergleichswert	13,00 €/m² × 855.900 m²	11.126.700 €
Korrekturfaktor	37 ÷ 34 = 1,088 (nicht geklemmt)	× 1,088
Verkehrswert-Indikation	11.126.700 € × 1,088	12.108.468 €
Beleihungswert-Indikation	12.108.468 € × 0,90	10.897.621 €
je m² · Konfidenz	12.108.468 € ÷ 855.900 m²	14,15 €/m² · 0,95

7 · Annahmen & Grenzen

Die Ackerzahl-Korrektur ist linear und auf ±50 % begrenzt — eine bewusst einfache, transparente Näherung, keine amtliche Umrechnungstabelle des Gutachterausschusses.
Die Bewertung berücksichtigt keine objektspezifischen Zu-/Abschläge für Zuschnitt, Erschließung, Drainage, Pachtbindung, Jagd, Aufwuchs oder Bauerwartung.
Ergebnisgüte hängt an der Aktualität und Abdeckung der amtlichen Daten (siehe Daten & Abdeckung). Ohne Bodenschätzung wird neutral (Faktor 1,0) gerechnet.
Es ist ein Bodenwert für landwirtschaftliche Nutzung — Gebäude/Anlagen sind nicht enthalten.

8 · Nachvollziehbarkeit & Versionierung

Vollständiges Rechenweg-Protokoll: Jede Bewertung speichert alle Eingangswerte (BRW, Fläche, Ist-/Referenz-Ackerzahl, Quelle, Stichprobe), jeden Zwischenschritt und das Ergebnis als strukturiertes JSON.
Unveränderlich & versioniert: Bewertungen werden mit ihrer Modellversion (v1.0-vergleichswert) abgelegt und nicht überschrieben — ältere Stände bleiben prüfbar.
Deterministisch: Gleiche Eingaben ergeben exakt das gleiche Ergebnis (reine Rechenfunktion, durch automatische Tests abgesichert) — beliebig reproduzierbar.
Mandantengetrennt: Bewertungen und Portfolios sind je Organisation strikt isoliert (Row-Level-Security).

Datengrundlage und Lizenzen siehe Daten & Abdeckung. Die ausgewiesenen Werte sind Bewertungs-Indikationen nach der hier beschriebenen Methodik (Modell v1.0-vergleichswert) und kein Ersatz für ein Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB.